严冬的北京寒风凛冽，当地楼市确是另一番景象。

过去两天，北京楼市迎来新政后首个周末，受首付比例降低等政策影响，购房者在北京买房的上车门槛降低，涌进寒冬中看房的人变多，不少售楼处都迎来难得一片热闹景象。

记者从当地一项目处了解到，新政出台的首个周末其售楼处累计到访近150组，环比上升超过100%，周末两天直接成交累计12套。“市场对新政的反馈立竿见影，本次新政力度大、覆盖范围广，无论刚需还是改善人群都能受益。”

与之相比，新政后北京二手房市场则较为平淡，还没有出现明显的成交变化。当地某大型中介机构告诉记者，新政后前来咨询的购房者、业主数量都有所增多，但从促成实际成交的情况看，目前还不明显，还需要时间比如一个月来观察后续反应。

政策礼包“砸中”售楼处

12月14日，两大一线城市同步发生重大调整，北京、上海先后发布重磅新政，对普通住宅标准、购房首付比例、房贷利率等进行了优化调整，在降低购房资金门槛、减少房贷利息支出、降低住房交易成本等多个层面上释放利好。

被政策“礼包”砸中后，各大售楼处率先躁动起来，当晚北京便有不少项目打出“今夜不打烊”的宣传，更有购房者雪夜连夜看房，政策对市场的影响可见一斑。

经过几日发酵，新政对市场有何实质影响？记者从多家房企处了解到，公司在北京的部分项目出现迎来火热人潮，有购房者因首付门槛降低、随即决定订房，对实际成交也有促进作用。

绿城北京方面告诉记者，以位于大兴黄村的绿城·晓月和风项目为例，新政后首个周末，该项目案场人潮涌动，周末2天项目来访量近300组，成交30余套，火热趋势持续上升。

“据悉有好几组客户因新政首付比例降低，决定提高预算，一步到位升级成更大面积的户型。新政后，像这样的市场热点盘，案场成交量再创新高。”该项目相关人士表示。

龙湖方面也对记者表示，新政在首付和利率两大端口，降低了购房者的入场压力，以丰台区的龙湖建工·九里熙宸项目为例，置业主城的首套首付门槛骤降至115万起，二套首付门槛降低至190万起。“绝大多数客户都相信新政出台后，二手房出售速度会有较大提升，此前受制于二手房流通性问题的改善客户也更愿意出来看房，置换决心更加坚定。”

受此影响，政策出台的首个周末，龙湖建工·九里熙宸项目累计到访近150组，环比上升逾100%，周末两天项目累计成交12套。此外，新政落地三天，龙湖顺义·御湖境项目案场到访客户约300多组，已经统计的成交20多套，热度比肩国庆黄金周。

“本次政策利好力度大、反馈速度快、覆盖范围广，无论是两居刚需客户，还是洋房大户型的改善客户，都可以享受到首付下降、利率下调的红利。”龙湖相关项目人士表示。

记者还了解到，部分楼盘赶上新政后开盘，集中推售的效果也较为可观。位于昌平区的梧桐星宸项目12月18日迎来开盘，选房开启后30分钟，开盘推售房源已售出318套，销售金额16.99亿元；大兴区的中建·玖玥府12月16日开盘，首开销售31.2亿元。

另一端的上海，新房市场反应也较为明显。“新政刚出，当晚就有很多客户主动来电联系置业顾问，咨询目前的房源情况，当晚主动询问量是平日晚间的5倍以上。还有客户连夜赶过来，其中有一位外地客户。”上海嘉定区龙湖青云阙项目营销负责人表示。

到新政第二天，售楼处的热度继续提升。上述负责人表示，仅上午半天，客户到访量便有50～60组，为周中工作日同期水平的1.5～2倍的水平。“有个二套房客户，原本按七成首付，需要向亲友凑款100万才能上车，新政出来后首付压力减小，立马赶到项目敲定房源。”

二手房热度“没想象中大”

与新房市场相对应，新政后二手房市场也发生了微妙变化。

记者从北京一家头部中介机构了解到，14日楼市新政出台后，不管是购房者咨询量、还是业主咨询量，都有明显上涨，但确实还没有明显作用到成交端。“当下的市场仍然是买方市场，业主不会因几个政策便强势涨价，还是要看供求关系。

也有当地房产中介对记者表示，新政出台后，还是促成了一波成交，主要是那些前期积压、价格比较低的房源，成交量明显增多。“业主涨价或惜售的情况比较少，大家还是想趁这波政策促成成交、以方便置换，目前市场处于消耗低价房的阶段，还到不了供不应求的状态。”

“从我个人感觉以及近期成交看，市场整体热度有所增长，但并没有想象中那么大。”上述中介表示，大部分人还是需要卖掉二手房去买新房、置换更大的房子，政策对市场的影响还需要时间继续观察，整体来讲，不会再出现曾经那种两年翻番的情况了。

机构数据也佐证了这一情况。诸葛找房方面表示，京沪“12·14”新政一经推出，市场迅速升温，北京、上海新房成交量出现了较为明显的积极变化，尤其是周末2天，新房成交量明显高于以往同期的成交水平，其中，北京涨势更为强劲，12月17日新建商品住宅单日成交364套，高于近一周平均水平89.02%，创10月份以来日度成交新高。

反观二手房，上海见效更加迅速，大幅降低首付比例、下调房贷利率等举措刺激了购房需求，不仅新房出现明显回升，二手房成交量也出现改善，尤其是周末2天，上海二手房成交量持续攀升，12月17日单日成交639套，高于近一周平均水平28.24%，创12月份以来日度成交新高。北京二手房市场成交则相对平淡，热度不及新房。

当下，北京二手房正处于“以价换量”的阶段，短期内大幅调整的空间不足。据诸葛找房数据，11月，北京二手住宅成交12545套，环比上涨17.8%，同比上涨16.7%。今年前11月，北京二手住宅成交142470套，较2022年同期上升8%，较2021年同期下降约17%。

价格方面，北京二手住宅市场均价高位微降。数据显示，11月北京二手住宅市场均价为64991元/平方米，环比微降0.1%，同比上涨7.91%，同比涨幅较上月收窄0.8%个百分点。11月北京二手住宅调价房源中涨价房源占比为4.49%，较上月回落1.67个百分点。

整体而言，本次京沪出台楼市新政，虽然力度超出业内预期，实际上正当市场需要之时。

开源证券表示，自上半年小阳春后，京沪市场三季度以来降温显著，整体成交量尚可，但二手房价格快速回落，上海部分小区甚至出现年内超20%的价格下跌。新房去化速度下降，郊区项目告急，开启降价+分销模式。“本次调整后，京沪居民加杠杆空间打开，有望缓解成交和价格下行的压力，充分满足刚性和改善性住房需求。”

国金证券认为，北上作为全国楼市风向标，如果后续房价企稳，将对稳定全国房价的预期有一定的正向作用。“新政能有效降低居民购买首二套住房的资金门槛、房贷支出及税费负担，更好地满足刚性和改善性住房需求，在当前楼市较为低迷的环境下，助力提升成交活跃度及信心。如果后续成交能够持续改善，将有利于房价企稳修复。”

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